Nur Zinsen zahlen und die Tilgung ansparen: Geht das?

So funktioniert es

Du bekommst das Darlehen komplett ausgezahlt. Du zahlst nur Zinsen, die Schuld bleibt gleich hoch (§ 488 BGB).

Die Tilgung überweist du nicht an die Bank, sondern jeden Monat in einen ETF-Sparplan. Weil ein ETF ein Fonds ist, ist in Unterlagen oft auch von einem Fondssparplan die Rede. Wir nennen den Sparplan hier den Investmentmotor: Er soll über die Jahre das Geld aufbauen, mit dem du am Ende ablöst. Ein Motor läuft aber nur, wenn der Markt mitspielt. Das Wort ist unser Bild und kein Produktname.

Die Bank will Sicherheit. Deshalb wird der Sparplan meist an sie verpfändet oder abgetreten. Du kommst dann nicht mehr frei an das Geld.

Am Ende verkaufst du die ETF-Anteile und löst das Darlehen ab. Bleibt etwas übrig, gehört es dir. Fehlt etwas, zahlst du die Differenz aus eigenem Geld oder finanzierst neu.

Die Bank muss dich vor dem Vertrag deutlich darauf hinweisen, dass es ein endfälliger Kredit ist und du die Tilgung gesondert regeln musst (Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB mit dem ESIS-Merkblatt). Das ersetzt keine Beratung.

Was die letzten Jahrzehnte gezeigt haben

Das Deutsche Aktieninstitut hat nachgerechnet, was ein Sparplan in den MSCI World gebracht hätte: gleiche Monatsbeträge, Start jeweils im Dezember seit 1975, Stand Ende 2025, in Euro (bis 1998 in D-Mark), vor Kosten und Steuern, auch vor den Steuern auf Dividenden im Ausland.

• 25 Jahre sparen: im Schnitt 8,0 Prozent im Jahr. Der schlechteste Sparplan kam auf 3,8 Prozent, der beste auf 13,8 Prozent.
• 30 Jahre sparen: im Schnitt 7,9 Prozent im Jahr. Der schlechteste Sparplan kam auf 6,2 Prozent, der beste auf 10,1 Prozent.

Ein ETF liegt meist etwas unter dem Index, wegen seiner Kosten und der Steuern auf Dividenden im Ausland. Ziehen wir grob einen Prozentpunkt ab, lag bei 30 Jahren auch der schlechteste Sparplan noch über den 4,7 Prozent, die das Beispiel unten braucht. Bei 25 Jahren blieben fünf der 26 Sparpläne darunter. Der Abzug ist unsere Annahme, keine Zahl des Aktieninstituts.

Das ist ein Blick zurück. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die Zeiträume überlappen sich, es sind keine 26 oder 21 voneinander getrennten Erfahrungen. Und die Kurse schwanken: Der MSCI World hat auch Phasen mit großen Verlusten erlebt, zum Beispiel in der Finanzkrise 2008. Bei kürzerer Sparzeit gab es auch Minus: Ein 10-Jahres-Sparplan mit Start im Dezember 1998 verlor im Schnitt 6,2 Prozent im Jahr. Wer genau dann verkaufen muss, bekommt weniger.

Das Beispiel in Zahlen

Die Annahmen: 300.000 Euro Darlehen, 25 Jahre, 4 Prozent Zins, fest. Der Zins ist ein Rechenwert, kein Angebot.

• Normale Tilgung: 1.584 Euro im Monat. Nach 25 Jahren ist das Darlehen weg.
• Endfällig mit Sparplan: 1.000 Euro Zinsen plus 584 Euro in den ETF-Sparplan, zusammen ebenfalls 1.584 Euro. Nach 25 Jahren stehen noch 300.000 Euro Schuld, die der Sparplan ablösen soll.

Was dann im Sparplan liegt, hängt vom Verlauf ab. Die Renditen sind nach Kosten und vor Steuern gerechnet, die Beträge nach Steuern:

• 7 Prozent im Jahr: rund 404.900 Euro. Das Darlehen ist weg, rund 104.900 Euro bleiben übrig.
• 5 Prozent im Jahr: rund 311.000 Euro. Es reicht, rund 11.000 Euro bleiben übrig.
• 3 Prozent im Jahr: rund 243.300 Euro. Es fehlen rund 56.700 Euro.

Weil die Schuld nie sinkt, zahlst du in 25 Jahren 300.000 Euro Zinsen. Bei normaler Tilgung sind es rund 175.100 Euro. Der Sparplan muss die rund 124.900 Euro Mehrzinsen erst verdienen. Der Rechner unten zieht zusätzlich 0,2 Prozent Kosten im Jahr ab, darum weichen die Werte dort leicht ab.

Wie die Steuer gerechnet ist, steht unter dem Rechner und im zweiten Artikel.

Wo es hakt

• Mehr Zinsen. Die Verbraucherzentrale schreibt, das Modell sei in der Vergangenheit immer teurer gewesen als ein normales Tilgungsdarlehen. Sie warnt auch davor, einfach davon auszugehen, dass der Sparplan mehr bringt, als die Bank an Zinsen verlangt.
• Der Sparplan muss durchhalten. Läuft er schwächer als gedacht, fehlt am Ende Geld. Im Beispiel sind es bei 3 Prozent rund 56.700 Euro.
• Der Anschlusszins gilt für die ganze Summe. Oft ist der Zins nur fünf bis 15 Jahre fest. Danach gilt der neue Zins für die volle, nie getilgte Schuld.
• Die Bank muss mitspielen. Sie will die Tilgung am Ende für realistisch halten und kann bei schwankenden Anlagen Abschläge ansetzen. Nicht jede Bank macht das mit. Die BaFin nennt Festdarlehen mit einem Tilgungsersatzprodukt eine ehemals gängige Finanzierungskonstruktion.
• Verkauf vor dem Ende. Verkaufst du die Immobilie, solange der Zins fest ist, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung auf die gesamte Summe verlangen, einen Ausgleich für ihren Zinsverlust. Das gilt höchstens zehn Jahre lang. Danach kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
• Das Ende der Laufzeit. Rechne nach, wie alt du bei der Ablösung bist. Endet die Finanzierung erst nach dem Renteneintritt, fehlt dir dann womöglich das Einkommen, um eine Lücke zu schließen.

Für wen es passt und für wen nicht

Eher passt es, wenn

• du vermietest und die Zinsen steuerlich ansetzen kannst (das gleicht die höheren Zinsen nur zum Teil aus),
• du einen langen Horizont und eine Reserve hast, falls der Sparplan zurückbleibt,
• du ohnehin regelmäßig in ETFs oder Fonds sparst und Kursschwankungen aushältst.

Eher passt es nicht, wenn

• du das Haus selbst bewohnst,
• du die Sparrate knapp rechnest,
• du planbare Raten und Sicherheit brauchst,
• die Finanzierung bis ins Rentenalter läuft,
• du eine Lücke am Ende nicht aus anderen Mitteln decken könntest,
• du mit schwankenden Kursen noch keine Erfahrung hast.

Das sind Anhaltspunkte und keine Beurteilung deiner Lage. Ob es für dich passt, zeigt erst eine Rechnung mit deinen Zahlen.

Es gibt auch Mischformen: eine normale Tilgung mit niedrigem Satz und daneben ein kleiner Sparplan. Dann hängt weniger von der Börse ab. Ob eine Bank das mitmacht, entscheidet sie.

Was du vor einer Entscheidung klären kannst

• Lass dir beide Varianten mit gleicher Gesamtbelastung durchrechnen, mit der Sparrate in der Rechnung.
• Frag, was passiert, wenn der Sparplan zurückbleibt, und wer die Lücke trägt.
• Frag nach dem Zins nach Ablauf der Zinsbindung und was er für die volle Summe bedeutet.
• Kläre mit einem Steuerberater, ob und wie du die Zinsen ansetzen kannst.

Ein endfälliges Darlehen schiebt die Tilgung nach hinten und das Risiko zu dir. Für den passenden Fall kann sich das rechnen, und die letzten Jahrzehnte sprechen nicht dagegen. Garantiert ist es nie.

Gut zu wissen

• Allgemeine Informationen, Stand 30. Oktober 2026, keine individuelle Beratung zu Geldanlage oder Finanzierung, keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Das Rechenbeispiel beruht auf Annahmen und sagt nichts über die künftige Entwicklung von Zinsen, Kursen oder Steuern. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Steuerregeln können sich ändern, und wie viel Steuer du zahlst, hängt von deiner Lage ab. Maßgeblich sind die Unterlagen deiner Bank.