Was die Bank von dir sehen will: Unterlagen für die Immobilienfinanzierung

Was die Bank wissen will

Die Bank stellt im Kern drei Fragen. Kannst du Zins und Tilgung aus deinem Einkommen zahlen? Wie viel Eigenkapital bringst du mit? Und was ist das Objekt wert? Der Wert, den die Bank ansetzt, heißt Beleihungswert. Nach der BaFin unterscheidet er sich vom Markt- oder Verkehrswert. Er kann daher niedriger sein als der Preis, den du zahlst.

Welche Unterlagen sie dafür braucht, entscheidet die Bank. Sie muss dir aber sagen, was sie bis wann von dir braucht (Art. 247 § 1 EGBGB).

Selbstauskunft: zwei Dinge mit demselben Namen

Selbstauskunft an die Bank. Das ist ein Formular, das du ausfüllst. In dem Muster, das wir gelesen haben, stehen deine persönlichen Angaben, deine Einnahmen und Ausgaben im Monat, dein Vermögen und deine Schulden, das Vorhaben mit Kosten und Finanzierungswunsch, und Fragen zu Pfändungen oder Insolvenz. Dazu kommt eine Klausel zur Schufa: Die Bank darf Daten mit der Schufa austauschen, und du entbindest sie dafür vom Bankgeheimnis.

Datenkopie der Schufa. Das ist etwas anderes: Du forderst bei der Schufa eine Kopie der Daten an, die dort über dich gespeichert sind. Nach Angaben der Schufa ist sie kostenlos und kommt in der Regel in 5 bis 7 Tagen per Post. Bei vielen Bestellungen kann es etwas länger dauern. Beantrage sie direkt bei der Schufa. Manche Seiten verlangen Geld dafür, den Antrag für dich zu stellen. Das brauchst du nicht. Prüfe sie auf Fehler. Wer das früh tut, hat Zeit, falsche Einträge zu klären.

Dein Einkommen belegen

In den vier Listen von Kreditinstituten (Stand 2025 und 2026), die wir gelesen haben, steht zum Beispiel Folgendes. Nicht jede Liste nennt alles:

• Angestellte: Gehaltsabrechnungen, je nach Liste die letzten zwei bis drei Monate, teils dazu der Dezember des Vorjahres. Bei zwei Listen kommt der letzte Einkommensteuerbescheid dazu.
• Beamte: die aktuelle Bezügemitteilung.
• Rentner: der aktuelle Rentenbescheid.
• Selbstständige: der Jahresabschluss oder die Einnahmenüberschussrechnung, meist der letzten zwei Jahre, dazu eine aktuelle Auswertung vom Steuerberater (BWA) sowie Steuererklärung und Steuerbescheid. Eine Liste verlangt bei Abgabe nach dem 1. August die endgültigen Zahlen des Vorjahres. Das braucht den Steuerberater.
• Alle: ein Ausweis und, wenn es welche gibt, Nachweise über weitere Einkünfte wie Mieten.

Es gibt keine einheitliche Liste. Frag deine Bank, welche gilt.

Eigenkapital und bestehende Kredite

Als Eigenkapital zählt nach der BaFin alles, was du einsetzen kannst: Bargeld, Guthaben, verkäufliche Wertpapiere und auch eigene Arbeit am Bau. Dafür brauchst du Kontoauszüge oder Depotauszüge. Sie sollen aktuell sein, bei einer Liste höchstens einen Monat alt.

Kommt das Geld von jemand anderem, zum Beispiel als Schenkung, will die Bank das belegt haben. Auch bestehende Kredite, Leasing und Raten gehören in die Mappe.

Das Haus oder die Wohnung

Hier brauchst du Unterlagen, die oft andere haben:

• Exposé oder Kaufvertragsentwurf. Der Notar soll dir den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin geben (§ 17 BeurkG).
• Grundbuchauszug, bei zwei Listen nicht älter als sechs Monate.
• Flurkarte und Wohnflächenberechnung.
• Bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, meist von der Hausverwaltung.
• Energieausweis. Verkäufer oder Makler müssen ihn dir in der Regel spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG, früher GEG).
• Bei Vermietung Mietverträge und Nachweise über die Miete.

Ein Beispiel mit ausgedachten Zahlen

Das ist ein Rechenbeispiel. Es ist keine Vorhersage und kein Angebot, und deine Zahlen sind andere.

Ein Haushalt mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern kauft für 350.000 Euro. Die Nebenkosten sind mit 10 Prozent angenommen. Eigenkapital sind 77.000 Euro, das Darlehen ist 308.000 Euro. Im Monat:

• Einnahmen: 5.118 Euro (Nettoeinkommen 4.600 Euro, Kindergeld 518 Euro).
• Ausgaben ohne Rate: 3.337,50 Euro (Lebenshaltung 1.900, Auto und Versicherungen 400, ein bestehender Ratenkredit 220, Nebenkosten fürs Haus 380 und eine Rücklage für Reparaturen von 437,50 Euro).
• Überschuss vor der Rate: 1.780,50 Euro.

Wie hoch die Rate wird, hängt davon ab, wie viel Zins und Tilgung zusammen im Jahr ausmachen, bezogen auf das Darlehen. Die Zahlen sind frei gewählt und auf volle Euro gerundet. Es sind keine Konditionen, die eine Bank anbietet:

• 5 Prozent im Jahr: Rate 1.283 Euro, es bleiben 497 Euro übrig.
• 6 Prozent im Jahr: Rate 1.540 Euro, es bleiben 241 Euro übrig.
• 7 Prozent im Jahr: Rate 1.797 Euro, es fehlen 16 Euro.
• 8 Prozent im Jahr: Rate 2.053 Euro, es fehlen 273 Euro.

Die Bank rechnet das mit eigenen Annahmen und prüft auch, was passiert, wenn der Zins später steigt oder dein Einkommen im Ruhestand sinkt. Mach deine eigene Rechnung und lass dir Zeit für die Zahlen.

Wie lange es dauert und was oft hakt

Wie lange es dauert, lässt sich nicht pauschal sagen. Vieles liegt in deiner Hand, manches kommt von anderen. Belegt sind einzelne Fristen, die Beispiele stehen oben.

In einer BaFin-Umfrage unter 3.060 Verbraucherinnen und Verbrauchern (Sommer 2024) gaben die Befragten an: Wenn Anbieter ihre Absage begründeten, nannten sie am häufigsten zu wenig Eigenkapital oder zu wenig Einkommen. Weitere Gründe waren Rückbuchungen auf Kontoauszügen, überzogene Dispokredite und negative Schufa-Einträge. Das sind Dinge, die in den Unterlagen sichtbar werden. Gut vorbereitete Unterlagen können sie nicht wegmachen, aber sie helfen, früh zu wissen, wo du stehst.

Wenn ein Exposé mit Frist kommt

Manchmal will der Verkäufer oder Makler schnell wissen, ob du es finanzieren kannst. Dafür gibt es die Finanzierungsbestätigung. Kreditinstitute beschreiben sie als Schreiben, in dem die Bank signalisiert, dass sie grundsätzlich bereit ist, eine Finanzierung in bestimmter Höhe zu geben. Ob du eine bekommst und wie schnell, entscheidet die Bank. Es gibt sie verbindlich und unverbindlich. Wie verbindlich sie ist, zeigt der Wortlaut: Wörter wie „vorläufig“ oder „vorbehaltlich“ zeigen Vorbehalte. Den Darlehensvertrag ersetzt sie nicht.

Das kannst du vorher klären:

• Stell Einnahmen, Ausgaben und Überschuss auf, zum Beispiel mit einem Haushaltsbuch.
• Fordere deine Schufa-Datenkopie an.
• Frag die Bank, welche Liste gilt und bis wann sie die Unterlagen braucht.
• Trenne die Unterlagen in zwei Pakete: Person und Objekt.
• Frag Verkäufer oder Makler früh nach Teilungserklärung, Energieausweis und Wohnflächenberechnung.
• Achte darauf, wie alt Nachweise sein dürfen.
• Bitte den Notar früh um den Entwurf.
• Als Selbstständiger: Klär früh mit dem Steuerberater, wann der Jahresabschluss fertig ist.

Für wen das hilft und für wen nicht

Eine geordnete Mappe hilft, wenn du schnell und sicher antworten willst. Sie hilft nicht, wenn Einkommen oder Eigenkapital für das Vorhaben nicht reichen. Dann zeigt sie das nur früher.

Gut zu wissen

• Allgemeine Informationen, Stand 31. Oktober 2026, keine individuelle Beratung zu Finanzierung oder Geldanlage und keine Rechtsberatung. Das Rechenbeispiel beruht auf frei gewählten Annahmen und sagt nichts darüber, welches Darlehen du bekommst oder zu welchen Bedingungen. Teile der Regeln zur Kreditprüfung im Gesetz ändern sich ab dem 20. November 2026. Maßgeblich ist die Liste deiner Bank.