Eigenkapital bei der Immobilie: Wie viel einsetzen, wie viel behalten?

Wofür das Eigenkapital zuerst gebraucht wird

Eigenkapital ist nach der BaFin alles, was du einsetzen kannst: Bargeld, Guthaben, verkäufliche Wertpapiere und auch eigene Arbeit am Bau. Davon bezahlst du zuerst die Kaufnebenkosten.

• Grunderwerbsteuer. Sie hängt vom Bundesland ab und liegt derzeit zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent des Kaufpreises (zum Beispiel Nordrhein-Westfalen). Kaufst du ein Grundstück und baust darauf mit dem Verkäufer oder einem Anbieter, der mit ihm zusammenarbeitet, kann die Steuer auch auf die Baukosten anfallen.
• Notar und Grundbuch. Das sind bei 400.000 Euro Kaufpreis nach unserer Überschlagsrechnung grob 1,4 Prozent. Die Verbraucherzentrale nennt 1 bis 1,5 Prozent. Die genauen Kosten setzen Notar und Grundbuchamt fest.
• Makler. Kaufst du als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten feste Regeln: Hat der Makler für beide Seiten gearbeitet, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite ihn beauftragt, darf die andere höchstens so viel zahlen wie diese (§ 656d BGB). Im Beispiel rechnen wir mit rund 3,6 Prozent Käuferanteil. Das ist eine Annahme, eher am oberen Ende.

Bei 400.000 Euro sind das im Beispiel rund 19.600 Euro (4,9 Prozent), wenn die Steuer niedrig ist und es keinen Makler gibt. Mit hoher Steuer und Makler sind es rund 46.000 Euro (11,5 Prozent). Die Verbraucherzentrale schreibt, die Nebenkosten könnten schon 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Ein Beispiel: 10, 20 oder 30 Prozent Eigenkapital

Die Annahmen: 400.000 Euro Kaufpreis, niedrige Nebenkosten (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, kein Makler), 4 Prozent Zins im Jahr und 2 Prozent Tilgung als Rechenwerte, zehn Jahre Zinsbindung. Das ist keine Vorhersage und kein Angebot. Das Beispiel geht von einer Immobilie aus, in der du selbst wohnst. Bei einer vermieteten Immobilie gelten steuerlich andere Regeln, zum Beispiel für die Darlehenszinsen. Du hast insgesamt 150.000 Euro Erspartes. Was du als Eigenkapital einsetzt, geht davon ab, der Rest bleibt als Reserve.

• 40.000 Euro Eigenkapital (10 Prozent): Darlehen rund 379.700 Euro, Rate rund 1.899 Euro, Restschuld nach zehn Jahren rund 286.500 Euro, Reserve 110.000 Euro.
• 80.000 Euro (20 Prozent): Darlehen rund 339.600 Euro, Rate rund 1.698 Euro, Restschuld rund 256.300 Euro, Reserve 70.000 Euro.
• 120.000 Euro (30 Prozent): Darlehen rund 299.500 Euro, Rate rund 1.498 Euro, Restschuld rund 226.000 Euro, Reserve 30.000 Euro.

Je 40.000 Euro mehr Eigenkapital sinkt die Rate im Beispiel um rund 200 Euro im Monat und die Restschuld nach zehn Jahren um rund 30.300 Euro. Danach brauchst du für die Restschuld ein neues Darlehen, zum Zins von dann. Der kann höher oder niedriger sein als heute.

Mit hoher Steuer (6,5 Prozent) und Makler reichen 10 Prozent Eigenkapital im Beispiel nicht einmal für die Nebenkosten. Das Darlehen läge dann bei rund 101,5 Prozent des Kaufpreises. Ob eine Bank so viel finanziert, entscheidet sie im Einzelfall. Dass sich das ausrechnen lässt, heißt nicht, dass du ein solches Darlehen bekommst.

Was für mehr Eigenkapital spricht

• Niedrigere Rate und weniger Restschuld. Siehe oben.
• Oft ein besserer Zins. Wer wenig Eigenkapital einsetzt, zahlt nach der Verbraucherzentrale höhere Zinsen. Auch das Verhältnis des Darlehens zu dem Wert, den die Bank für die Immobilie ansetzt (Beleihungsauslauf), beeinflusst nach der BaFin den Zins. Wie groß der Unterschied ist, hängt von der Bank ab.
• Bei frühem Verkauf reicht der Erlös eher für die Schulden. So beschreibt es die Verbraucherzentrale.
• Die Verbraucherzentrale hält es oft für sinnvoll, Sparverträge zur Altersvorsorge und andere Geldanlagen aufzulösen und das Darlehen damit zu senken. Wer eine größere Summe nebenher in ETFs anlegt, investiert nach ihrer Ansicht im Grunde auf Kredit. Prüfe vorher, was das Auflösen kostet: Beim Verkauf von Wertpapieren kann Steuer auf den Gewinn anfallen (§ 20 EStG, § 19 InvStG). Bei Lebensversicherungen und geförderten Verträgen kann es Steuern oder Förderung kosten. Das hängt von deiner Lage ab.

Was für eine Reserve spricht

• Reparaturen kommen. Die Verbraucherzentrale setzt rund 2 Prozent des Wertes der Bausubstanz im Jahr für Instandhaltung an.
• Nachfinanzieren ist nicht sicher. Eine Nachfinanzierung kann teuer sein oder abgelehnt werden.
• Das Leben ändert sich. Die BaFin nennt zum Beispiel Krankheit, Arbeitslosigkeit und Scheidung.

Im Beispiel bleiben bei 30 Prozent Eigenkapital 30.000 Euro. Angenommen sind 2.000 Euro Lebenshaltung im Monat ohne Wohnkosten, dazu kommt die Rate. Dann reicht das für rund 8,6 Monate. Fallen zusätzlich 20.000 Euro Renovierung an, sind es nur noch rund 2,9 Monate.

Und wenn du den Rest anlegen willst?

Manche überlegen, weniger Eigenkapital einzusetzen und das übrige Geld anzulegen. Ein Beispiel: Du setzt 80.000 statt 120.000 Euro ein und legst die 40.000 Euro an. Dann müsste die Anlage nach Kosten und vor Steuern im Schnitt etwa 4,9 Prozent im Jahr bringen, damit das nicht schlechter ausgeht als das höhere Eigenkapital (zehn Jahre, 4 Prozent Zins). Das ist mehr als der Zins, weil der Gewinn einer Anlage versteuert wird, die gesparten Zinsen aber nicht. Bei einer Immobilie, in der du selbst wohnst, kannst du die Zinsen in der Regel auch nicht von der Steuer absetzen (§ 12 Nr. 1 EStG).

In der Zahl stecken Annahmen:

• Die Steuer auf den Gewinn ist schon abgezogen. Gerechnet ist mit einer Anlage, bei der 30 Prozent des Gewinns steuerfrei bleiben, zum Beispiel einem Aktienfonds, und ohne Kirchensteuer (§ 20 InvStG, § 32d EStG).
• Beide Wege kosten im Monat gleich viel. Wer mehr Eigenkapital einsetzt, legt also den Unterschied bei der Rate an.
• Der Zins ist in beiden Wegen gleich hoch. Verlangt die Bank für das größere Darlehen mehr Zins, liegt die Schwelle höher: Bei 0,2 Prozentpunkten mehr sind es schon rund 7 Prozent.

Das ist eine Schwelle und keine Erwartung. Eine Anlage kann weniger bringen oder Geld verlieren, und du brauchst das Geld vielleicht früher. Die Verbraucherzentrale nennt das riskant, weil es am Aktienmarkt schon Phasen von 10 bis 15 Jahren ohne nennenswerte Erträge gab. Wie viel Steuer du zahlst, hängt von deiner Lage ab und kann sich ändern.

Für wen es passt und für wen nicht

Eine größere Reserve ist besonders wichtig, wenn dein Einkommen schwankt, wenn Kinder oder Teilzeit anstehen oder wenn du ohnehin nur wenig auf dem Konto hast. Die Verbraucherzentrale rät, nicht mehr zu planen, als du dauerhaft tragen kannst. Hast du kaum Eigenkapital, ist die Frage nicht, ob du zu viel einsetzt. Dann geht es darum, ob die Bank über den Kaufpreis hinaus finanziert. Das sind Anhaltspunkte und keine Beurteilung deiner Lage.

Was du vorher klären kannst

• Rechne die Nebenkosten für dein Bundesland und für den Fall mit und ohne Makler.
• Rechne deine Reserve in Monaten: Wie viele Monate kannst du Rate und Lebenshaltung zahlen, wenn kein Einkommen kommt?
• Frag deine Bank, wie sie den Wert der Immobilie ansetzt und ob sich der Zins ändert, wenn das Darlehen einen bestimmten Anteil davon übersteigt.
• Frag nach Förderprogrammen und ihren Fristen. Bei manchen muss der Antrag gestellt sein, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.

Eine richtige Quote für alle gibt es nicht. Rechne beide Wege mit deinen Zahlen durch.

Gut zu wissen

• Allgemeine Informationen, Stand 31. Oktober 2026, keine individuelle Beratung zu Finanzierung oder Geldanlage, keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Das Rechenbeispiel beruht auf frei gewählten Annahmen und sagt nichts darüber, welches Darlehen du bekommst oder zu welchem Zins. Der Zins von 4 Prozent ist ein Rechenwert. Steuersätze, Gebühren und Regeln ändern sich. Maßgeblich sind die Unterlagen deiner Bank.